С 1 сентября 2012 года отношения по представлению услуг ЖКХ собственникам и пользователям помещений в многоквартирных зданиях, собственникам и пользователям жилых многоэтажных домов, в частности отношения между потребителями и исполнителями услуг ЖКХ, регулируются Правилами представления услуг ЖКХ собственникам и пользователям помещений в многоквартирных зданиях и жилых многоэтажных домов, утвержденными Распоряжением Руководства РФ от 06.05.2011 N 354 (потом - Правила N 354).
Большая часть норм названных Правил повторяют нормы, установленные в Правилах представления услуг ЖКХ гражданам, утвержденных Распоряжением Руководства РФ от 23.05.2006 N 307 (потом - Правила N 307). Но вводятся и новые нормы, например нормы, соответственно которым все покупатели раздельно уплачивают цена услуг ЖКХ, потребленных прямо в помещении и представленных на общедомовые потребности. Это правило касается и пользователей нежилых помещений в многоквартирных зданиях.
В Правилах N 307 кроме того была определена обязательство собственников помещений в многоквартирном доме уплачивать коммунальные ресурсы, доведенные до границы сетей, входящих в состав общего имущества (абзац второй пункта 7 указанных Правил), но в платежном документе раздельно плата за ресурс, поставленный на общедомовые потребности, не выделялась.
В данной работе, с учетом длящейся реформы закона, внимание уделено следующим основным проблемам: определению объема коммунального ресурса, поставленного на общедомовые потребности, и взиманию задолженности; характерным чертам взимания платы за услуги ЖКХ, потребляемые в процессе применения общего имущества многоквартирного дома, с обладателей нежилых помещений.
С целью приготовления настоящей статьи изучена имеющаяся практика рассмотрения дел этой группы за 2009 - 2012 годы, и распоряжения Президиума ВАС РФ (потом - ВАС РФ).
Учитывая характер этих дел, их общественную значимость, представляется серьёзным своевременный экспресс анализ причин отмен в кассационной инстанции принятых судейских актов, и выявление различной практики судов и установление единообразного употребления материальных и процессуальных норм при рассмотрении дел указанной группе.
Согласно с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ (потом - ГК Российской Федерации) и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (потом - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания свыше одного помещения в таком доме, в частности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и другие шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в коих имеются инженерные коммуникации, другое обслуживающее свыше одного помещения в доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в доме вне границ либо в помещений и обслуживающее свыше одного помещения; земельный надел, на котором расположен данный дом, с компонентами озеленения и благоустройств
а и другие предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома предметы, расположенные на указанном земельном наделе (потом - общее имущество в многоквартирном доме).
По общему правилу хозяин несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в случае если другое не предусмотрено законом либо контрактом (статья 210 ГК Российской Федерации).
Всякий участник паевой собственности должен соразмерно со своей долей принимать участие в оплате налогов, сборов и других платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК Российской Федерации).
Аналогичные нормы заключаются и в ЖК РФ, к примеру в части 1 статьи 37, частях 1 и 2 статьи 39.
Ввиду части 1 статьи 158 ЖК РФ хозяин помещения в многоквартирном доме должен нести затраты на содержание принадлежащего ему помещения, принимать участие в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество методом введения платы за содержание и ремонт жилья .
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМА КОММУНАЛЬНОГО РЕСУРСА, ПОСТАВЛЕННОГО НА ОБЩЕДОМОВЫЕ ПОТРЕБНОСТИ, И ВЗИМАНИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ
Состав предоставляемых покупателю услуг ЖКХ определяется стадией благоустройства многоквартирного дома, под которой предполагается присутствие в многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем, дающих предоставлять услуги холодного и тёплого водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления.
Как мы знаем, граница балансовой принадлежности сетей исполнителя услуг ЖКХ и ресурсоснабжающей компании находится на вводе в жилой дом (абзац второй пункта 7 Правил N 307, пункт 21 Правил N 354), а потому для верного определения количества поставленного в жилой дом коммунального ресурса, в частности на общедомовые потребности, абоненту нужно иметь общедомовые устройства учета.
Что касается установки устройств учета в многоквартирных зданиях, необходимо подчеркнуть следующее. Согласно с пунктом 5 статьи 13 закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о увеличении энергетической результативности и о введении изменений в обособленные законы РФ" собственники помещений в многоквартирных жилых зданиях, включённых в эксплуатацию до 27 ноября 2009 года (дата начала применения названного Закона), должны были оснастить свои дома общедомовыми устройствами учета воды, тепловой и электроэнергии, и личными устройствами учета воды и электроэнергии и включить установленные устройства в эксплуатацию в период до 1 июля 2012 года. С данного времени вплоть до 1 июля 2013 года указанные устройства учета подлежали принудительной установке.
Но фактически видно, что сейчас не все многоквартирные жилые дома оснащены общедомовыми устройствами учета.
Ввиду пункта 1 статьи 544 ГК Российской Федерации уплата производится за практически принятое абонентом количество энергии согласно с данными учета, в случае если другое не предусмотрено законом, другими юридическими актами либо соглашением сторон.
Действующее нормативно правовое регулирование взаимоотношений по энергоснабжению (пункт 1 статьи 157 ЖК РФ) предусматривает учет практического потребления услуг ЖКХ одним из двух способов: или по свидетельствам устройств учета, расположенных на сетях абонента на границе эксплуатационной ответственности между абонентом и ресурсоснабжающей организацией, или расчетным методом исходя из количества обитателей (площади помещений) и утвержденных нормативов потребления.
Соответственно пункту 25 Правил установления и определения нормативов потребления услуг ЖКХ, утвержденных Распоряжением Руководства РФ от 23.05.2006 N 306 (в редакции, действовавшей до 30 июня 2012 года; потом - Правила N 306), при определении нормативов потребления услуг ЖКХ учитывались нормативно правовые технологические утраты коммунальных ресурсов (технически неотвратимые и обоснованные утраты холодной и тёплой воды, тепловой энергии, электроэнергии, газа во внутридомовых инженерных коммуникациях и оборудовании многоквартирного дома). Кроме того при установлении нормативов учитывались услуги ЖКХ, предназначенные для содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункт 26 названных Правил).
С учетом приведенных юридических норм сформировался единообразный подход к разрешению споров, связанных с определением объема поставленного в многоквартирные дома коммунального ресурса. Этот подход сводится к тому, что при отсутствии общедомового прибора учета или в случае выхода его из строя количество выпущенного в жилой дом коммунального ресурса обязан определяться ресурсоснабжающей компанией на базе нормативов по
